不動産
借地 存続期間・更新・正当事由に関するＱＡ
- 借りていた土地上に建物を建てて居住していましたが，火災により建物が滅失してしまいました。すぐには建物を建て替えられませんでしたので，資金を調達してやっと建替えの資金の目途が立ち，地主に挨拶に行ったところ，「土地を第三者に売却してしまったので，そちらと交渉してほしい」と言われました。そこで，その新しい土地の所有者に連絡したところ「その土地は自分で使いたい」と言われました。私は，新たに建物を建てることはできないのでしょうか?
- １ 借地権は，借地権自体の登記がされている場合には，登記後に土地所有権を譲り受けた第三者に対しても，借地権を主張(対抗)することができ，この場合には建物が滅失していたとしても変わりありません(民法６０５条)。
２ しかし，実際に借地権の登記がされていることは稀であり，借地上に建てた建物の登記をもって，借地権の第三者に対する対抗要件を有しているというのが普通です(借地借家法１０条１項)。
もっとも，この方法による対抗要件を有している場合には，当該建物が存在していなければならず，建物が滅失してしまった場合には，たとえ登記が残っていたとしても，無効な登記ということになり，建物滅失後に土地所有権を取得した第三者に対しては原則として借地権の存在を主張することができません。
３ 例外的な取り扱い(1)
しかし，借地借家法は，建物が滅失するという借地人の不利益に配慮して，一定の要件のもとに，借地上の建物が滅失したした場合であっても，その後に土地所有権を取得した第三者に対し借地権を主張することが出来る場合を認めています。
すなわち，借地人が，その建物を特定するための必要な事項，建物滅失の日，新たに建物を築造する旨を土地上の見やすい場所に掲示することによって，借地権の対抗力が認められることになります(借地借家法１０条２項本文)。
但し，建物滅失から２年以内に建物を築造した上で，登記することが必要です(同条項但書)。
４ 例外的な取り扱い(2)
また，大規模な災害によって建物が滅失したような場合には，罹災都市借地借家臨時処理法(罹災都市法)により，借地権の対抗力が認めろられる場合があります。
すなわち，同法を適用するための政令が制定され，適用地域に含まれている借地については，政令施行の日から５年以内は，その期間内に建物を築造したかどうか，登記したかどうかを問わずに，借地権を第三者に対しても主張することが出来ます。
【法律相談ＱＡ】 法律相談の時間の目安はどのくらいですか？ メールで相談することはできますか？ 法律相談の料金はいくらですか？ 費用が幾らくらいかかるのか不安です
